Een woning splitsen in Rhenen
Een woning splitsen in Rhenen kan extra zelfstandige woonruimte opleveren, maar de locatie en het ontwerp moeten aan voorwaarden voldoen. De gemeentelijke regels richten zich onder meer op de ligging, de oppervlakte en zelfstandigheid van de nieuwe woningen, parkeren, leefbaarheid en bouwkundige geluidsvoorzieningen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Rhenen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De belangrijkste voorwaarden
De regels gelden alleen binnen stedelijk gebied en op een locatie waar wonen volgens het omgevingsplan is toegestaan. Splitsen kan binnen een bestaand hoofdgebouw, maar niet door een woning in een vrijstaand bijgebouw te maken. Door splitsing mogen maximaal vier woningen ontstaan; voor een groter aantal moet u vooraf een principeverzoek indienen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Locatie | Woningsplitsing kan alleen waar wonen volgens het omgevingsplan is toegestaan, binnen stedelijk gebied en niet in een bedrijfswoning. |
| Bestaand hoofdgebouw | Splitsen kan alleen binnen een bestaand hoofdgebouw; woningen in vrijstaande bijgebouwen zijn uitgesloten. |
| Aantal woningen | Door splitsing mogen maximaal vier woningen ontstaan. Voor een groter aantal moet u vooraf een principeverzoek indienen. |
| Oppervlakte en zelfstandigheid | Elke woning moet minimaal 25 m² gebruiksoppervlakte hebben en een eigen toegang, keuken en sanitaire voorzieningen. |
| Uitzicht en leefbaarheid | Elke woning moet een verblijfsruimte hebben met uitzicht op de openbare ruimte of een binnentuin van voldoende kwaliteit. De splitsing mag leefbaarheid, privacy en het voorkomen van geluidsoverlast niet aantasten. |
| Parkeren en fietsen | De nieuwe situatie moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid. In de aanvraag omgevingsvergunning moet u aangeven waar op eigen terrein fietsen worden gestald. |
| Ruimtelijke kwaliteit | De splitsing mag geen afbreuk doen aan de ruimtelijke, stedenbouwkundige of cultuurhistorische kwaliteit. De aanvraag wordt hiervoor voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. |
| Geluid | Uit de aanvraag moet blijken dat aan de geluidsvoorschriften wordt voldaan, bijvoorbeeld met tekeningen of een omschrijving van het materiaalgebruik. Bij twijfel kan een akoestisch onderzoek worden gevraagd. |
Eisen aan de nieuwe woningen en de omgeving
Elke woning moet minimaal 25 m² gebruiksoppervlakte hebben en zelfstandig functioneren, met een eigen toegang, keuken en sanitaire voorzieningen. Ook moet iedere woning ten minste één verblijfsruimte hebben met uitzicht op de openbare ruimte of op een binnentuin van voldoende kwaliteit.
De nieuwe situatie moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid. In de aanvraag omgevingsvergunning moet u aangeven waar fietsen op eigen terrein worden gestald. De splitsing mag daarnaast de leefbaarheid, privacy van aangrenzende woningen en het voorkomen van geluidsoverlast niet aantasten. Bij twijfel over de effecten op de leefbaarheid kan de gemeente om een onderbouwing vragen.
De aanvraag wordt voor beoordeling van de ruimtelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteit voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Voor geluid moet uit de aanvraag blijken dat aan de geluidsvoorschriften wordt voldaan. Tekeningen of een duidelijke omschrijving van het materiaalgebruik kunnen dit onderbouwen; bij twijfel kan een akoestisch onderzoek worden gevraagd.
Vergunningen en beslistermijn
Welke vergunningen voor uw plan nodig zijn, hangt af van de activiteiten en de locatie. De regels voor woningsplitsing noemen onder meer de omgevingsvergunningaanvraag en de stukken over fietsenstalling en geluid. Controleer vooraf welke toestemmingen op uw situatie van toepassing zijn.
Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een aanvraag om een splitsingsvergunning of vergunning voor woningvorming/omzetting geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
Leges voor een aanvraag
De hoogte van de leges hangt af van de activiteiten die u aanvraagt. Voor bouwactiviteiten is het tarief gekoppeld aan de totale bouwkosten. Voor bepaalde binnenplanse en buitenplanse omgevingsplanactiviteiten gelden daarnaast vaste bedragen of verhogingen. De tarieven in de tabel zijn de genoemde legesfeiten; welke posten voor uw plan gelden, hangt af van de aanvraag.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit | 1,47% van de totale bouwkosten, met een minimum van € 548,00 en een maximum van € 102.500,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit of instandhouden van het te bouwen bouwwerk | 2,67% van de totale bouwkosten, met een minimum van € 548,00 en een maximum van € 102.350,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: gebruiken van het te bouwen bouwwerk | € 796,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 11.238,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit binnen beleid | De toepasselijke tarieven voor de binnenplanse activiteit, verhoogd met € 796,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit | De toepasselijke tarieven voor de binnenplanse activiteit, verhoogd met € 2.346,00 |
| Aanvraag met zowel de bouwactiviteit als de binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit | Voor beide aanvragen samen geldt één minimum van € 548,00 en één maximum van € 127.938,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een aanvraag om een splitsingsvergunning of vergunning voor woningvorming/omzetting geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Rhenen?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Splitsingsactiviteit in Rhenen
2 splitsingsdossiers sinds september 2024.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: november 2024.
Waar u op let voordat u in Rhenen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Rhenen circa 26% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.123 |
| Vanaf 130 m² | € 4.858 |
| Alle koopwoningen | € 4.870 |
Uw plan voorleggen
Begin met het controleren van het omgevingsplan, de ligging binnen stedelijk gebied en de indeling van het bestaande hoofdgebouw. Werk daarna uit hoe de woningen zelfstandig functioneren en hoe uw plan voldoet aan de eisen voor oppervlakte, parkeren, fietsenstalling, leefbaarheid en geluid.
Wilt u weten welke regels en leges op uw pand van toepassing zijn? Laat uw plan en de benodigde vergunningen vooraf beoordelen.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.