Een woning splitsen in Nieuwegein
Wilt u een woning in Nieuwegein splitsen? Maak vooraf onderscheid tussen de bouwkundige aanpassing, het vormen van meerdere woonruimten en het juridisch verdelen van een gebouw in appartementsrechten. Voor deze activiteiten kunnen verschillende vergunningen nodig zijn. Hieronder leest u welke regels en leges volgens de gemeentelijke regelgeving gelden.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Nieuwegein: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en vergunningen
De regels hangen af van de handeling: een woning fysiek verdelen, woonruimte omzetten of een gebouw kadastraal splitsen. Een vrijstelling voor de ene activiteit betekent niet automatisch dat u voor een andere activiteit geen vergunning nodig heeft.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsing | Voor een gebouw met woonruimte is een vergunning nodig als u het gebouw splitst in appartementsrechten die het gebruik van delen als woonruimte omvatten. |
| Vergunning woningvorming | Voor woonruimte die u verbouwt tot twee of meer woonruimten is een vergunning nodig. |
| Omzetten of samenvoegen | Voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, het samenvoegen van woonruimten of het onttrekken van woonruimte is een vergunning nodig, tenzij een vrijstelling geldt. |
| Vrijstellingen kadastrale splitsing | Een gebouw van een toegelaten instelling is vrijgesteld als het na 1949 is gebouwd en een steenachtige woningscheidende vloer heeft. Ook geldt een vrijstelling voor recent gerealiseerde of te realiseren gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt, als het aantal woningen gelijk blijft. |
| Vrijstellingen omzetting | Omzetting voor huisvesting van maximaal twee personen en hospitaverhuur zijn vrijgesteld. Hospitaverhuur is verhuur aan maximaal twee personen door iemand die voor minimaal 50% juridisch eigenaar is en zelf met het huishouden in de woonruimte blijft wonen. |
| Beoordeling kadastrale splitsing | Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de leefbaarheidstoets niet wordt gehaald, de indeling of onderhoudsstaat van het gebouw zich tegen splitsing verzet, sprake is van strijd met het omgevingsplan of geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend. |
| Beoordeling woningvorming en omzetting | Een vergunning kan worden geweigerd als het behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt en niet met voorwaarden kan worden beschermd, als de leefbaarheidstoets niet wordt gehaald, als de aanvraag strijd oplevert met het omgevingsplan of als u niet bereid bent financiële compensatie te betalen. |
| Landelijke huurgrens 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. |
Waarop let de gemeente bij de beoordeling?
Een kadastrale splitsingsvergunning kan worden geweigerd wanneer het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan uw belang bij de splitsing. Ook de leefbaarheid, de indeling en onderhoudsstaat van het gebouw en de verhouding tot het omgevingsplan spelen een rol.
Voor woningvorming, omzetting, samenvoeging of onttrekking kan de gemeente eveneens toetsen aan het belang van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid. Financiële compensatie kan bij deze vergunningen een aandachtspunt zijn. Een kamer is volgens de gemeentelijke verordening een afzonderlijke ruimte die geschikt is voor wonen of slapen en minimaal 5 m² groot is.
Leges en beslistermijn
De bedragen hieronder zijn de leges uit de legesverordening voor 2026. Welke posten voor uw plan gelden, hangt af van de benodigde vergunningen, de bouwkosten en de toepasselijke omgevingsplanactiviteit. Voor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit worden de leges berekend volgens de genoemde bouwkostenschijven.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning zelfstandige woonruimte omzetten naar onzelfstandige woonruimte | € 2.531,70 per aanvraag |
| Vergunning woonruimte verbouwen tot twee of meer woonruimten | € 2.301,60 per aanvraag |
| Vergunning gebouw splitsen in appartementsrechten | € 2.301,60 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 10.000 | € 225,00 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 10.000 tot € 225.000 | € 225,00 plus 3,50% van de bouwkosten boven € 10.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 225.000 tot € 2.250.000 | € 7.750,00 plus 2,70% van de bouwkosten boven € 225.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 2.250.000 tot € 10.000.000 | € 62.425,00 plus 2,00% van de bouwkosten boven € 2.250.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 10.000.000 tot € 25.000.000 | € 217.425,00 plus 1,00% van de bouwkosten boven € 10.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 25.000.000 of meer | € 367.425,00 plus 0,50% van de bouwkosten boven € 25.000.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: beoordeling activiteit in een omgevingsplan in voorbereiding, meer dan 50 m² vloeroppervlak | € 338,80 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 621,20 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kruimelgeval tot en met 150 m² vloeroppervlak | € 451,80 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kruimelgeval boven 150 m² met tijdelijke instandhouding van maximaal 10 jaar | € 1.355,30 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kruimelgeval boven 150 m² zonder verplicht kostenverhaal | € 9.318,10 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kruimelgeval boven 150 m² met verplicht kostenverhaal | € 21.742,40 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder verplicht kostenverhaal | € 31.342,90 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met verplicht kostenverhaal | € 36.086,70 |
| Beslistermijn | Voor de vergunning voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Nieuwegein?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Uw aanvraag voorbereiden
Breng eerst in kaart of u woonruimte bouwkundig wilt vormen, wilt omzetten of juridisch wilt splitsen in appartementsrechten. Controleer vervolgens of voor de bouwkundige werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. De gemeentelijke regels bepalen dat een kadastrale splitsingsvergunning kan worden geweigerd als geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend.
Houd rekening met de beslistermijn van 8 weken, die eenmaal met maximaal 6 weken kan worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt dezelfde termijn.
Splitsingsactiviteit in Nieuwegein
11 splitsingsdossiers sinds september 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Zandveld | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: mei 2025.
Waar u op let voordat u in Nieuwegein gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Woning splitsen in Nieuwegein: een eerste stap
De juiste vergunningen en leges hangen af van uw plannen en de situatie van het gebouw. Laat daarom vooraf bepalen of uw project woningvorming, omzetting, kadastrale splitsing of een combinatie daarvan inhoudt. Zo kunt u uw aanvraag afstemmen op de regels die voor uw situatie gelden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.