Een woning splitsen in Utrechtse Heuvelrug
Wilt u een woning in Utrechtse Heuvelrug splitsen? Afhankelijk van uw plan kan het gaan om woningvorming, een kadastrale splitsing in appartementsrechten of beide. Voor woningen onder bepaalde huur- en koopprijsgrenzen gelden vergunningplichten. Hieronder vindt u de belangrijkste regels, termijnen en leges.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Utrechtse Heuvelrug: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en benodigde vergunningen
De vergunningplicht hangt af van de woning en van de werkzaamheden. Woningvorming betreft het verbouwen van woonruimte tot meerdere woonruimten. Bij een kadastrale splitsing worden appartementsrechten gevormd. Ook omzetting naar onzelfstandige woonruimte kan een vergunning vereisen.
Woningvorming en omzetting
Voor woningen onder de liberalisatiegrens of koopprijsgrens geldt een vergunningplicht voor woningvorming en omzetting. Woningvorming is vergunningplichtig wanneer een woonruimte wordt verbouwd tot twee of meer woonruimten. Hospitaverhuur is uitgezonderd van de vergunningplicht voor omzetting. Ook kan een vrijstelling gelden bij schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders als het gebruik onafgebroken is voortgezet en niet is geïntensiveerd.
Kadastrale splitsing
Voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens is een kadastrale splitsingsvergunning nodig als de appartementsrechten gebruik als woonruimte omvatten. De huurgrens bedraagt in 2026 € 932,93 per maand.
Beoordeling en voorwaarden
Een vergunning voor woningvorming of omzetting kan worden geweigerd als het belang van behoud van de woonruimtevoorraad of een geordend woon- en leefmilieu zwaarder weegt, of als de vergunning strijd met het omgevingsplan oplevert. Bij kadastrale splitsing kunnen onder meer de indeling en staat van onderhoud van het gebouw, strijd met het omgevingsplan en het ontbreken van een omgevingsvergunning voor bouwkundige werkzaamheden een rol spelen. Aan vergunningen kunnen voorwaarden worden verbonden over onder meer leefbaarheid, goed verhuurderschap en het voorkomen van overlast.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsingsvergunning | Voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens is een kadastrale splitsingsvergunning nodig als de appartementsrechten gebruik als woonruimte omvatten. De huurgrens is in 2026 € 932,93 per maand. |
| Woningvorming | Een vergunning is nodig wanneer een woonruimte wordt verbouwd tot twee of meer woonruimten. Voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens geldt een vergunningplicht voor woningvorming. |
| Omzetting naar onzelfstandige woonruimte | Omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte is vergunningplichtig, behalve bij hospitaverhuur. Een vrijstelling kan gelden bij schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders als het gebruik onafgebroken is voortgezet en niet is geïntensiveerd. |
| Woningdelen | Voor woningdelen is geen omzettingsvergunning nodig als er geen fysieke verbouwing of bouwkundige aanpassing plaatsvindt die de zelfstandige aard van de woning wijzigt en bewoners wezenlijke voorzieningen delen. |
| Beoordeling van aanvragen | Aan een vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen voorwaarden worden verbonden over onder meer leefbaarheid, goed verhuurderschap en het voorkomen van overlast. De vergunning wordt op naam gesteld. |
| Mogelijke weigering kadastrale splitsingsvergunning | De vergunning kan worden geweigerd als de toestand, indeling of staat van onderhoud van het gebouw zich tegen splitsing verzet, als splitsing strijdig is met het omgevingsplan zonder afwijkingsvergunning, of als voor een bouwkundige splitsing geen omgevingsvergunning is verleend. |
| Opkoopbescherming | In Amerongen, Doorn, Driebergen-Rijsenburg, Leersum, Maarn, Maarsbergen en Overberg kan opkoopbescherming gelden voor woningen die aan de overige voorwaarden voldoen. De beschermde woning mag vier jaar na inschrijving niet zonder verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik worden gegeven. |
Opkoopbescherming
Opkoopbescherming kan gelden voor woningen in Amerongen, Doorn, Driebergen-Rijsenburg, Leersum, Maarn, Maarsbergen en Overberg, als ook aan de overige voorwaarden wordt voldaan. Een beschermde woning mag gedurende vier jaar na inschrijving niet zonder verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik worden gegeven. De prijsgrens voor opkoopbescherming wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd.
Leges en doorlooptijd
De leges voor een splitsingsvergunning woonruimte bedragen € 513,85 per aanvraag. Voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte geldt hetzelfde tarief. De kosten voor een omgevingsvergunning hangen af van het soort activiteit en kunnen mede afhangen van de bouwkosten. De leges voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 1.500.001 tot en met € 5.000.000 zijn niet opgenomen in de beschikbare tariefgegevens. De gemeente beslist doorgaans binnen 8 weken; de termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Splitsingsvergunning woonruimte | € 513,85 per aanvraag |
| Vergunning omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 513,85 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, bouwkosten tot en met € 20.000 | € 499,90 |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 20.001 | 1,00% over het deel van de bouwkosten vanaf € 20.001, met een maximum van € 1.000.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten tot en met € 20.000 | € 499,90 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 20.001 tot en met € 100.000 | 2,90% over het deel van de bouwkosten binnen deze schijf |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 100.001 tot en met € 500.000 | 2,80% over het deel van de bouwkosten binnen deze schijf |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 500.001 tot en met € 1.500.000 | 2,70% over het deel van de bouwkosten binnen deze schijf |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 5.000.001 tot en met € 20.000.000 | 2,50% over het deel van de bouwkosten binnen deze schijf |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 20.000.000,01 | 1,73% van de bouwkosten, met een minimum van € 500.000 en een maximum van € 1.000.000 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) | Berekening volgens onderdeel 2.6.1 van de legesverordening, met een maximum van € 72.155,05 |
| BOPA binnen de genoemde categorieën | € 499,90 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | Verhoging van de kosten met € 16.910,90 |
| BOPA-aanvraag na begeleiding naar een referentieaanvraag inclusief Omgevingstafel | 50% van de vooraf door de gemeente opgestelde aanslag |
| BOPA-aanvraag zonder het genoemde vooroverleg | De vooraf opgestelde aanslag wordt verhoogd met 15,00% |
| Beslistermijn | De gemeente beslist over een vergunning voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing binnen 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Utrechtse Heuvelrug?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Utrechtse Heuvelrug
4 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: februari 2023.
Waar u op let voordat u in Utrechtse Heuvelrug gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan zorgvuldig voorbereiden
Breng eerst in kaart of uw plan woningvorming, kadastrale splitsing, omzetting of een combinatie daarvan betreft. Controleer vervolgens welke vergunningen voor uw woning en de beoogde werkzaamheden nodig zijn en houd rekening met de geldende leges en beslistermijnen. Zo kunt u uw aanvraag afstemmen op de regels die voor uw situatie gelden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.