Een woning splitsen in De Bilt
Een woning splitsen kan betekenen dat u een bestaande woning bouwkundig omzet in meerdere zelfstandige woonruimten, of dat u een gebouw juridisch in appartementsrechten verdeelt. Dit zijn verschillende activiteiten en er kunnen verschillende vergunningen voor nodig zijn. In De Bilt gelden lokale regels voor woningvorming en kadastrale splitsing.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in De Bilt: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunningen en lokale regels
Voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten is een vergunning voor woningvorming nodig. Ook voor bepaalde omzettingen, samenvoegingen en onttrekkingen geldt een vergunningplicht. Daarnaast is een kadastrale splitsingsvergunning nodig voor gebouwen met woonruimte wanneer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten.
Waarop wordt een aanvraag beoordeeld?
Bij woningvorming kan de gemeente onder meer kijken naar het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de leefbaarheid en de verhouding tot het omgevingsplan. De leefbaarheidstoets gaat onder meer over gebruiksoppervlakte, geluidsisolatie en de omgeving. Aan vergunningen voor woningvorming, omzetting, samenvoeging of onttrekking kunnen voorwaarden worden verbonden, bijvoorbeeld over financiële compensatie, leefbaarheid en goed verhuurderschap.
Kadastrale splitsing
Bij een aanvraag voor kadastrale splitsing kunnen onder meer de indeling en onderhoudsstaat van het gebouw en de overeenstemming met het omgevingsplan worden meegewogen. Ook kan de vergunning worden geweigerd als er geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend.
Omzetting naar onzelfstandige woonruimte
Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte is een vergunning nodig, behalve bij huisvesting van maximaal drie personen. Voor omzetting van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte is eveneens een vergunning nodig.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsing | Voor een gebouw met woonruimte is een kadastrale splitsingsvergunning nodig als een appartementsrecht het gebruik van een deel van het gebouw als woonruimte omvat. |
| Woningvorming | Een vergunning is nodig als u woonruimte verbouwt tot twee of meer zelfstandige woonruimten. |
| Omzetten, samenvoegen en onttrekken | Voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, het omzetten van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte, het samenvoegen van woonruimten of het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte aan de woonfunctie is een vergunning nodig. Voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte geldt een uitzondering bij huisvesting van maximaal drie personen. |
| Beoordeling woningvorming | Een vergunning kan onder meer worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de leefbaarheidstoets niet wordt gehaald, de aanvrager niet bereid is financiële compensatie te betalen of het plan strijdig is met het omgevingsplan. |
| Beoordeling kadastrale splitsing | Een kadastrale splitsingsvergunning kan onder meer worden geweigerd als de indeling of onderhoudsstaat van het gebouw zich tegen splitsing verzet, het plan strijdig is met het omgevingsplan of er geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend. |
| Leefbaarheidstoets | De toets gaat onder meer over de gebruiksoppervlakte, geluidsisolatie en de leefbaarheid in de omgeving. |
| Huurgrens 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand. |
Leges voor vergunningen
De leges hangen af van de vergunning en, bij sommige omgevingsvergunningen, van de bouwkosten of het type omgevingsplanactiviteit. De bedragen hieronder zijn de tarieven uit de beschikbare legesfeiten. Welke posten voor uw plan gelden, hangt af van de activiteiten waarvoor u een aanvraag indient.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 578,00 |
| Kadastrale splitsingsvergunning | € 341,60 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten lager dan € 200.000 | 0,96% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | 1,08% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 | 1,05% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.000.000 | 1,02% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 2.000.000 tot € 5.000.000 | 0,96% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 5.000.000 of meer | 0,90% van de bouwkosten, plus een starttarief van € 54,50 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor de (ver)bouw van 1 tot en met 5 woningen | € 1.047,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor de (ver)bouw van meer dan 5 woningen | € 3.141,00 |
| Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 712,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor geen advies van de gemeenteraad vereist is | € 2.615,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die niet onder de genoemde uitzonderingen valt | € 13.742,00 |
| Beslistermijn | De gemeente beslist binnen 8 weken op een aanvraag voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in De Bilt?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Termijn en voorbereiding
Voor een aanvraag voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken. Die termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt dezelfde beslistermijn en verlengingsmogelijkheid.
Breng vóór de aanvraag in kaart of uw plan woningvorming, kadastrale splitsing of ook andere activiteiten omvat. Zo kunt u nagaan welke vergunningen en leges op uw situatie van toepassing zijn.
Splitsingsactiviteit in De Bilt
12 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Maartensdijk | 4 |
| Westbroek | 3 |
| Groenekan | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juni 2026.
Waar u op let voordat u in De Bilt gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in De Bilt niet meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 3.679 |
| Vanaf 130 m² | € 6.005 |
| Alle koopwoningen | € 5.643 |
Uw plan voor De Bilt
De juiste vergunningen hangen af van de aard van de voorgenomen verbouwing en de juridische verdeling van het gebouw. Controleer daarom welke activiteiten uw plan omvat en hoe de lokale beoordelingscriteria daarop van toepassing zijn voordat u de werkzaamheden start.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.