Een woning splitsen in Eemnes
In Eemnes heeft u een omgevingsvergunning nodig als u een woonruimte verbouwt of splitst tot twee of meer zelfstandige woonruimten. Ook het in die verbouwde of gesplitste staat houden van de woning valt onder het verbod zonder vergunning. De gemeente vraagt bij de aanvraag verschillende gegevens over de bestaande en beoogde situatie.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Eemnes: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en aanvraagstukken
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Omgevingsvergunning | Een woonruimte verbouwen of splitsen tot twee of meer zelfstandige woonruimten, of in die staat houden, is verboden zonder omgevingsvergunning. |
| Weigeringsgronden | De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als de splitsing onevenredig afbreuk doet aan de woonruimtevoorraad, leefbaarheid, gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het woon- en leefklimaat of het karakter van het hoofdgebouw. |
| Verticale splitsing | De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als de woning, exclusief bijgebouwen, minder dan 150 m² grondoppervlak of minder dan 1.000 m³ inhoud heeft. |
| Horizontale splitsing | De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als het geen sociale huurwoning betreft of als de woning in meer dan twee wooneenheden wordt gesplitst. |
| Aanvraagstukken | Lever plattegronden van iedere verdieping aan voor de huidige en beoogde situatie, en vermeld hoe het terrein wordt ontsloten. Voeg voor de huidige situatie onder meer huur- of koopprijs, aantal kamers, gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud toe; voor de beoogde situatie onder meer het aantal kamers, een situatietekening, een geluidsisolatieplan of meetrapport en een compensatievoorstel. |
| Rapporten bij splitsing | Bij een voorgenomen splitsing zijn een bouwkundig rapport, funderingsrapport en keuringsrapport gas en elektra vereist. Deze rapporten mogen niet ouder zijn dan zes maanden; het funderingsrapport moet aannemelijk maken dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud nodig heeft. |
| Splitsing in appartementsrechten | Bij een voorgenomen splitsing is een splitsingsplan met het besluit tot splitsing in appartementsrechten vereist, op ten minste schaal 1:100. Is het gebouw al in appartementsrechten verdeeld, voeg dan bewijs van toestemming van de Vereniging van Eigenaren toe. |
| Landelijke beslistermijn | Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van acht weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste zes weken worden verlengd. |
Vergunning en beoordelingscriteria
De gemeente beoordeelt de aanvraag aan de hand van de effecten van de splitsing. Een vergunning wordt in ieder geval geweigerd als de splitsing onevenredig afbreuk doet aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad, leefbaarheid, gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het woon- en leefklimaat of het karakter van het hoofdgebouw.
Voor verticale splitsing gelden daarnaast ondergrenzen voor het grondoppervlak en de inhoud van de woning, exclusief bijgebouwen. Voor horizontale splitsing geldt dat het om een sociale huurwoning moet gaan en dat deze niet in meer dan twee wooneenheden mag worden gesplitst. De gemeente wil de toename van woningen door splitsing gecontroleerd laten plaatsvinden en monitort het aantal splitsingen.
Stukken over de bestaande en beoogde situatie
Bij de aanvraag horen plattegronden van iedere verdieping voor zowel de huidige als de beoogde situatie. U vermeldt ook hoe het terrein wordt ontsloten. Voor de huidige situatie levert u onder meer de huur- of koopprijs, het aantal kamers, de gebruiksoppervlakte en de staat van onderhoud aan. Voor de beoogde situatie zijn onder meer het aantal kamers, een situatietekening, een geluidsisolatieplan of meetrapport en een compensatievoorstel vereist.
Rapporten en appartementsrechten
Bij een voorgenomen splitsing zijn een bouwkundig rapport, funderingsrapport en keuringsrapport gas en elektra nodig. Elk rapport mag niet ouder zijn dan zes maanden. Voor een splitsing in appartementsrechten is ook een splitsingsplan met het besluit tot splitsing vereist, op ten minste schaal 1:100. Is het gebouw al in appartementsrechten verdeeld, dan moet u bewijs van toestemming van de Vereniging van Eigenaren aanleveren.
Leges voor een omgevingsvergunning
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit | 2,00% van de bouwkosten, met een minimum van € 300,00 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk | 3,50% van de bouwkosten, met een minimum van € 300,00 |
| Verhoging bij een binnenplanse omgevingsplanactiviteit waarbij van het omgevingsplan wordt afgeweken | € 434,97 extra |
| Verhoging bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit met reguliere voorbereidingsprocedure | € 434,97 extra |
| Verhoging bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit met uitgebreide voorbereidingsprocedure | € 5.000,00 extra |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | De reguliere omgevingsvergunningsprocedure duurt acht weken. De gemeente kan deze termijn eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Eemnes?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Kosten en procedure
De leges hangen af van de activiteiten waarvoor u de omgevingsvergunning aanvraagt. Voor een bouwactiviteit bedragen de leges 2,00% van de bouwkosten, met een minimum van € 300,00. Voor een omgevingsplanactiviteit die bestaat uit een bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk bedragen ze 3,50% van de bouwkosten, eveneens met een minimum van € 300,00. Afhankelijk van de procedure kunnen aanvullende leges gelden.
Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van acht weken. De gemeente kan deze termijn eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen.
Waar u op let voordat u in Eemnes gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor woningsplitsing
Breng vóór de aanvraag in kaart of uw plannen passen binnen de voorwaarden voor de gekozen vorm van splitsing. Verzamel daarnaast de tekeningen, gegevens en rapporten die voor de huidige en beoogde situatie nodig zijn. Houd bij uw planning rekening met de vergunningprocedure en de toepasselijke leges.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.