Een woning splitsen in Houten
Een woning splitsen in Houten kan extra woonruimte opleveren, maar u moet vooraf nagaan welke vergunningen en voorwaarden voor uw woning gelden. Daarbij is van belang of u de woning bouwkundig wilt verdelen, wilt omzetten naar onzelfstandige woonruimte of het gebouw juridisch wilt splitsen in appartementsrechten.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Houten: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en benodigde vergunningen
De Huisvestingsverordening en de beleidsregels van Houten bevatten voorwaarden voor omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing. Welke regels op uw plan van toepassing zijn, hangt onder meer af van het type woning en de huur- of koopprijs.
Woningvorming en omzetting
Een zelfstandige woning mag niet zonder vergunning worden omgezet in onzelfstandige woonruimte of worden verbouwd tot twee of meer woonruimten. De vergunningplicht geldt voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens. De liberalisatiegrens bedraagt in 2026 € 932,93 per maand. De beleidsregels noemen voor koopwoningen een grens van € 390.000, prijspeil 2024.
Kadastrale splitsing
Voor een aangewezen gebouw kan een kadastrale splitsingsvergunning nodig zijn als appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. Dit staat los van de bouwkundige aanpassingen die nodig kunnen zijn om meerdere woningen te realiseren.
Omgevingsvergunning
Als uw plan bouwkundige werkzaamheden of een omgevingsplanactiviteit omvat, kan ook een omgevingsvergunning nodig zijn. De beleidsregels vermelden dat in de beschreven situatie waarin het plan binnen het omgevingsplan past, geen omgevingsvergunning vereist is, maar wel een meldingsplicht geldt.
Uitzonderingen
Woonruimte met hospitaverhuur is vrijgesteld van de vergunningplicht voor omzetting. Ook kan schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders onder voorwaarden vrijstelling geven wanneer het gebruik onafgebroken heeft plaatsgevonden en niet naar aard en omvang is geïntensiveerd.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Woningvorming en omzetting | Een zelfstandige woning mag niet zonder vergunning worden omgezet in onzelfstandige woonruimte of worden verbouwd tot twee of meer woonruimten. De vergunningplicht geldt voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens. |
| Grens voor huurwoningen | De liberalisatiegrens is in 2026 € 932,93 per maand. Voor woningen met een hogere huur is volgens de beleidsregels geen omzettings- of splitsingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening vereist. |
| Grens voor koopwoningen | De beleidsregels noemen voor koopwoningen een betaalbaarheidsgrens van € 390.000, prijspeil 2024. Boven die grens is volgens de beleidsregels geen omzettings- of splitsingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening vereist. |
| Kadastrale splitsing | Voor een aangewezen gebouw is een kadastrale splitsingsvergunning nodig wanneer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. |
| Uitzonderingen | Woonruimte met hospitaverhuur is vrijgesteld van de vergunningplicht voor omzetting. Ook kan schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders onder voorwaarden vrijstelling geven als het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden en niet naar aard en omvang is geïntensiveerd. |
| Berging bij woningvorming | Bij woningomzetting moet per nieuwe wooneenheid minimaal 1,5 m² bergruimte aanwezig zijn. |
| Berging bij woningsplitsing | Bij een nieuwe gebruiksoppervlakte groter dan 50 m² moet iedere woning een eigen berging van minimaal 5 m² hebben. Bij een oppervlakte kleiner dan 50 m² mag de berging gemeenschappelijk zijn: minimaal 1,5 m² per wooneenheid en in totaal minstens 5 m². |
| Aantal woningen en onderlinge afstand | Bij minder dan 10 woningen in een straat geldt een maximum van 1 omgezette of gesplitste woning. Bij meer dan 1 omgezette of gesplitste woning in een buurt moeten daartussen minstens 8 woningen liggen die niet zijn omgezet of gesplitst. |
Lokale voorwaarden voor splitsen in Houten
De beleidsregels bevatten concrete voorwaarden voor bergingen en voor de spreiding van omgezette of gesplitste woningen. Houd hier rekening mee bij het ontwerp en de beoordeling van uw plan.
Berging
Bij woningomzetting moet per nieuwe wooneenheid minimaal 1,5 m² bergruimte aanwezig zijn. Bij woningsplitsing met een nieuwe gebruiksoppervlakte groter dan 50 m² is per woning een eigen berging van minimaal 5 m² vereist. Is de oppervlakte kleiner dan 50 m², dan mag de berging gemeenschappelijk zijn, met minimaal 1,5 m² per wooneenheid en in totaal minstens 5 m².
Aantal woningen en afstand
Bij minder dan 10 woningen in een straat geldt een maximum van 1 omgezette of gesplitste woning. Bij meer dan 1 omgezette of gesplitste woning in een buurt moeten daartussen minstens 8 woningen liggen die niet zijn omgezet of gesplitst.
Kamerverhuur
Bij kamerverhuur moet de huur van de woonruimte zijn vastgesteld volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel.
Leges en doorlooptijd
De leges hangen af van de vergunningen en activiteiten die voor uw plan nodig zijn. Voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte bedraagt het tarief € 1.025,70. De tarieven voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten zijn gekoppeld aan de bouwkosten; voor bepaalde buitenplanse activiteiten geldt een verhoging.
Voor vergunningen voor woningvorming of omzetting en voor kadastrale splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt in de reguliere procedure dezelfde termijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 1.025,70 |
| Bouwactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 100.000 | 0,750% van de bouwkosten, met een minimum van € 121,65 |
| Bouwactiviteit: deel van de bouwkosten van € 100.000 tot € 1.000.000 | 0,720% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 0,630% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 100.000 | 1,750% van de bouwkosten, met een minimum van € 283,75 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: deel van de bouwkosten van € 100.000 tot € 1.000.000 | 1,680% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 1,470% van de bouwkosten |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit genoemd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit | Verhoging van € 2.305,85 |
| Andere buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor geen ander tarief is opgenomen | Verhoging van € 442,95 |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming of omzetting en voor een kadastrale splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt in de reguliere procedure eveneens 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Houten?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Houten
14 splitsingsdossiers sinds februari 2022.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Houten Noord-West | 6 |
| Houten Noord-Oost | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: april 2026.
Waar u op let voordat u in Houten gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Houten circa 74% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 8.532 |
| Vanaf 130 m² | € 4.904 |
| Alle koopwoningen | € 5.167 |
Uw plan voorleggen
Een splitsingsplan vraagt om een beoordeling van de vergunningplicht, de toepasselijke voorwaarden en eventuele bouwkundige werkzaamheden. Breng daarom eerst in kaart hoe u de woning wilt verdelen en welke vergunningen of meldingen daarbij horen. Zo kunt u de aanvraag en het ontwerp op de situatie van uw woning in Houten afstemmen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.