Een woning splitsen in Heerlen
Wilt u een woning splitsen in Heerlen? De gemeente stelt voorwaarden aan de locaties, het type pand en de kwaliteit van de nieuwe woningen. Woningsplitsing is niet overal en niet voor ieder woningtype toegestaan. Controleer daarom eerst of uw pand binnen de gemeentelijke regels past.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heerlen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels voor woningsplitsing
Het gemeentelijke beleid beperkt woningsplitsing tot twee situaties. De beschikbare informatie beschrijft niet welke twee situaties dat precies zijn. Het centrum van Heerlen is in elk geval uitgesloten. Ook reguliere woningen, appartementen en grondgebonden eengezinswoningen vallen buiten de mogelijkheid tot woningsplitsing.
Pand en locatie
Splitsing kan alleen binnen een bestaand hoofdgebouw met een legale woonfunctie. U mag geen woning maken in een bijgebouw of achter het oorspronkelijke hoofdgebouw.
Zelfstandige woningen
Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, keuken, douche of bad en toilet. Na splitsing moeten de woningen daarnaast voldoen aan de minimale kwaliteitseisen uit de Doelgroepenverordening, ontleend aan de Woonstandaard 3.0.
Buitenruimte, parkeren en afval
Iedere nieuwe woning moet een buitenruimte hebben. Bij de aanvraag geeft u aan waar de parkeergelegenheid is gesitueerd. Afval moet iedere woning op eigen terrein kunnen inzamelen; ook de locatie daarvoor vermeldt u bij de aanvraag.
Gevolgen voor de omgeving
De splitsing mag geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor bezonning en daglicht op aangrenzende percelen. Ook mogen de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Waar woningsplitsing mogelijk is | Woningsplitsing is volgens het gemeentelijke beleid alleen in twee situaties toegestaan. Het centrum van Heerlen, zoals begrensd op de gemeentelijke kaart, is uitgesloten. |
| Uitgesloten woningtypen | Reguliere woningen, appartementen en grondgebonden eengezinswoningen zijn uitgesloten van woningsplitsing. |
| Locatie van de nieuwe woning | Splitsing kan alleen binnen een bestaand hoofdgebouw met een legale woonfunctie. Een woning in een bijgebouw of achter het oorspronkelijke hoofdgebouw is niet toegestaan. |
| Kwaliteit na splitsing | De woningen moeten na splitsing voldoen aan de minimale kwaliteitseisen uit de Doelgroepenverordening, ontleend aan de Woonstandaard 3.0. |
| Zelfstandige woning | Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, keuken, douche of bad en toilet. |
| Buitenruimte | Iedere nieuwe woning moet een buitenruimte hebben. |
| Aangrenzende percelen | De splitsing mag geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor bezonning en daglicht op aangrenzende percelen en mag de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig aantasten. |
| Parkeren en afval | Iedere nieuwe woning moet afval op eigen terrein kunnen inzamelen. Bij de aanvraag geeft u aan waar de parkeergelegenheid en de ruimte voor afvalinzameling zijn gesitueerd. |
Wat u bij de aanvraag moet beschrijven
De aanvraag moet inzicht geven in zowel de huidige als de gewenste situatie. U levert een tekening van de bestaande situatie en een schetstekening van de gewenste situatie aan.
Pand en ontwerp
Geef aan wat het bestaande gebruik is, wat het gewenste gebruik wordt en of het pand een Rijksmonument is.
Duurzaamheid en toegankelijkheid
Beschrijf welke duurzaamheidsmaatregelen u wilt treffen. Geef ook aan of de nieuwe woning levensloopbestendig is op basis van de batscore en welke maatregelen daarvoor worden genomen.
Woningtype en prijsklasse
Vermeld of de nieuwe woning een koop- of huurwoning wordt en in welke prijsklasse zij valt. Voor huurwoningen wordt onderscheid gemaakt tussen sociale huur, middenhuur en dure huur.
Leges voor omgevingsvergunningen
De legesverordening noemt tarieven voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten. Welk tarief van toepassing is, hangt af van het type activiteit en, bij de genoemde percentages, het normbedrag. De tarieven in de tabel zijn daarom geen vast totaalbedrag voor iedere splitsing.
In de beschikbare gegevens is geen apart tarief voor een splitsingsvergunning vastgesteld. Vraag bij de gemeente na of voor uw plan aanvullende leges van toepassing zijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag van € 0 tot € 25.000 | 2,500% van het normbedrag, met een minimum van € 257,75 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag boven € 25.000 tot en met € 100.000 | € 625,00 plus 2,250% van het deel boven € 25.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag boven € 100.000 tot en met € 250.000 | € 2.312,50 plus 2,000% van het deel boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag boven € 250.000 tot en met € 500.000 | € 5.312,50 plus 1,750% van het deel boven € 250.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag boven € 500.000 tot en met € 1.000.000 | € 9.687,50 plus 1,500% van het deel boven € 500.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit; normbedrag boven € 1.000.000 tot en met € 2.500.000 | € 17.187,50 plus 1,250% van het deel boven € 1.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag van € 0 tot € 25.000 | 3,500% van het normbedrag, met een minimum van € 257,75 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 25.000 tot en met € 100.000 | € 875,00 plus 0,750% van het deel boven € 25.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 100.000 tot en met € 250.000 | € 1.437,50 plus 0,600% van het deel boven € 100.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 250.000 tot en met € 500.000 | € 2.337,50 plus 0,500% van het deel boven € 250.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 500.000 tot en met € 1.000.000 | € 3.587,50 plus 0,400% van het deel boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 1.000.000 tot en met € 2.500.000 | € 5.587,50 plus 0,300% van het deel boven € 1.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 2.500.000 tot en met € 5.000.000 | € 10.087,50 plus 0,250% van het deel boven € 2.500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met ruimtelijke bouwactiviteit; normbedrag boven € 5.000.000 tot en met € 10.000.000 | € 16.337,50 plus 0,200% van het deel boven € 5.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit zonder ruimtelijke bouwactiviteit | € 328,15; dit tarief geldt niet voor een gebruikswijziging tot maximaal 100 m² |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | Verhoging van € 656,35 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | Verhoging van € 443,15 |
| Gebruikswijziging tot maximaal 100 m² | € 221,55 |
| Maximale gezamenlijke leges voor de genoemde omgevingsplanactiviteiten | Het gezamenlijke bedrag van de leges uit artikelen 2.6.1, 2.6.3 en 2.6.4 is niet hoger dan 10% van het betreffende normbedrag |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor vergunningen voor woningvorming/omzetting en splitsing geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heerlen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn
Voor een omgevingsvergunning is de beslistermijn 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor vergunningen voor woningvorming of omzetting en voor een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken.
Splitsingsactiviteit in Heerlen
30 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Heerlen-Centrum | 18 |
| Hoensbroek-De Dem | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: augustus 2026.
Waar u op let voordat u in Heerlen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Heerlen circa 14% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 2.832 |
| Vanaf 130 m² | € 2.483 |
| Alle koopwoningen | € 2.677 |
Uw plan voorleggen
De regels in Heerlen maken de mogelijkheden afhankelijk van het type woning, de locatie en de situatie van het pand. Verzamel daarom eerst de gegevens over het bestaande gebouw en werk de gewenste indeling, het gebruik en de benodigde voorzieningen uit. Zo kunt u nagaan welke gemeentelijke eisen en eventuele vergunningprocedures voor uw plan relevant zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.