Een woning splitsen in Kerkrade
Wilt u een gebouw in Kerkrade omvormen tot meerdere zelfstandige woningen? De gemeentelijke beleidsregel noemt verschillende situaties waarin een omgevingsvergunning kan worden verleend, zoals een gebouw dat nog niet voor wonen wordt gebruikt of een groot, legaal kamerverhuurpand. Ook gelden voorwaarden voor de oppervlakte, voorzieningen, ontsluiting en parkeren van de nieuwe woningen.
Controleer vóór het uitwerken van uw plan welke situatie op uw gebouw van toepassing is en welke vergunningen nodig zijn. De beschikbare informatie geeft geen uitsluitsel over de toepasselijkheid van een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Kerkrade: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels en voorwaarden
De beleidsregel van Kerkrade beschrijft situaties waarin een omgevingsvergunning voor gebruikswijziging naar wonen of woningsplitsing kan worden verleend. Voor iedere nieuwe woning gelden daarnaast kwaliteitseisen.
Situaties die de beleidsregel noemt
Het kan gaan om een gebouw dat niet voor wonen wordt gebruikt en door de functiewijziging zelfstandige woningen oplevert, of om een gebouwdeel dat wordt toegevoegd aan een bestaande legale woning. Ook noemt de beleidsregel een legaal gebruikt kamerverhuurpand dat zo groot of volumineus is dat gebruik als één grondgebonden woning redelijkerwijs niet mogelijk is. Verder zijn er voorwaarden voor gebouwen in historische linten en gebouwen met wezenlijke ruimtelijke, architectonische of cultuurhistorische kenmerken. In die laatste situaties moet redelijkerwijs geen andere doelmatige invulling mogelijk zijn en moet het gebouw volledig naar wonen worden getransformeerd.
Oppervlakte en zelfstandigheid
Iedere nieuwe woning heeft in beginsel minimaal 75 m² gebruiksoppervlakte. Dit is een richtlijn; onder bijzondere omstandigheden kan gemotiveerd worden afgeweken. Iedere woning moet bovendien een eigen afsluitbare toegang, keuken, badruimte en toiletruimte hebben.
Buitenruimte, daglicht en ontsluiting
Voor iedere woning is een geschikte eigen buitenruimte en buitenberging vereist. Er moet voldoende daglicht binnenkomen via gevelramen; uitsluitend daglicht via een dakraam voldoet niet. De woningen moeten op de openbare weg zijn georiënteerd en daar rechtstreeks op worden ontsloten. Realisatie in een vrijstaand bijgebouw of achter het bestaande hoofdgebouw is niet toegestaan.
Parkeren, aanvraag en toetsing
De woningen moeten voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein hebben volgens de genoemde gemeentelijke parkeernormen. De belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad. Bij de aanvraag voegt u een situatieschets en tekeningen op schaal van de huidige en nieuwe situatie toe, met afmetingen en oppervlaktematen. Ook verstrekt u informatie over het aantal, type, de doelgroep en het prijssegment van de nieuwe woningen. Bij iedere aanvraag wordt een Bibob-toets uitgevoerd.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Wanneer splitsing volgens de beleidsregel in beeld is | De beleidsregel noemt onder meer een gebouw dat niet voor wonen wordt gebruikt, een legaal kamerverhuurpand dat te groot is voor één grondgebonden woning, een gebouw in een historisch lint en een gebouw met wezenlijke ruimtelijke, architectonische of cultuurhistorische kenmerken. Bij de laatste twee situaties moet redelijkerwijs geen andere doelmatige invulling mogelijk zijn. |
| Omvang nieuwe woningen | Iedere nieuwe woning heeft in beginsel minimaal 75 m² gebruiksoppervlakte. Gemotiveerde afwijking is onder bijzondere omstandigheden mogelijk. |
| Zelfstandige voorzieningen | Iedere nieuwe woning heeft ten minste een eigen afsluitbare toegang, keuken, badruimte en toiletruimte. |
| Buitenruimte en berging | Iedere nieuwe woning heeft een geschikte eigen buitenruimte en een geschikte eigen buitenberging. |
| Daglicht | Er moet voldoende daglicht binnenkomen via gevelramen; daglicht uitsluitend via een dakraam volstaat niet. |
| Ligging en ontsluiting | Nieuwe woningen mogen niet in een vrijstaand bijgebouw of achter het bestaande hoofdgebouw worden gerealiseerd. Ze moeten op de openbare weg zijn georiënteerd en daar rechtstreeks op worden ontsloten. |
| Parkeren en belangen van derden | De woningen moeten voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein hebben volgens de genoemde gemeentelijke parkeernormen. De belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad. |
| Aanvraagstukken en Bibob | Lever een situatieschets, tekeningen op schaal van de huidige en nieuwe situatie met afmetingen en oppervlaktematen, en informatie over aantal, type, doelgroep en prijssegment van de nieuwe woningen aan. Bij iedere aanvraag wordt een Bibob-toets uitgevoerd. |
Leges voor de omgevingsvergunning
De legesverordening voor 2026 noemt tarieven voor de omgevingsvergunning, waaronder tarieven op basis van de bouwkosten en tarieven voor omgevingsplanactiviteiten. Welk tarief op uw aanvraag van toepassing is, hangt af van de activiteit. De genoemde bedragen zijn daarom geen totaalprijs voor ieder splitsingsplan.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 0 tot € 25.000 | 3% van de bouwkosten, met een minimum van € 181,00 |
| Omgevingsvergunning: deel van de bouwkosten van € 25.000 tot € 50.000 | 3% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: deel van de bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | 3% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: deel van de bouwkosten van € 200.000 tot € 2.500.000 | 3% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: deel van de bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 3% van de bouwkosten, met een maximum van € 750.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit | € 464,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 464,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 928,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Die termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een vergunning op grond van de Huisvestingswet voor woningvorming of splitsing geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken, als die vergunning van toepassing is. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Kerkrade?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Doorlooptijd en huurgrenzen
Voor een reguliere omgevingsvergunning is de beslistermijn 8 weken. Het bevoegd gezag kan deze termijn eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. De Huisvestingswet noemt dezelfde termijn voor woningvorming of een splitsingsvergunning als zo’n vergunning van toepassing is.
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De bovengrens van de middenhuur bedraagt € 1.228,07 per maand bij 186 punten voor een zelfstandige woning.
Splitsingsactiviteit in Kerkrade
7 splitsingsdossiers sinds november 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Kerkrade-Oost | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: april 2026.
Waar u op let voordat u in Kerkrade gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorbereiden
Begin met het toetsen van uw gebouw aan de situaties die de gemeentelijke beleidsregel noemt en werk vervolgens de indeling, voorzieningen, buitenruimte, ontsluiting en parkeeroplossing uit. Controleer ook bij de gemeente welke vergunningen voor uw specifieke plan nodig zijn en welk legestarief daarop van toepassing is.
Een complete aanvraag bevat volgens de beleidsregel onder meer een situatieschets, tekeningen van de bestaande en beoogde situatie en gegevens over de nieuwe woningen. Zo kunt u uw plan gericht voorbereiden op de gemeentelijke beoordeling.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.