Een woning splitsen in Heerde
In Heerde hangt de mogelijkheid om een woning te splitsen onder meer af van de ligging, het geldende omgevingsplan en de gevolgen voor de omgeving. Ook moeten de woningen die ontstaan voldoen aan de eisen voor zelfstandige woningen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Hieronder vindt u de lokale voorwaarden en de beschikbare informatie over leges en beslistermijnen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heerde: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels voor woningsplitsing
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Zelfstandige woningen | De woningen die na de splitsing ontstaan, moeten voldoen aan de eisen voor zelfstandige woningen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). |
| Omgevingsplan en omgeving | U moet de bouwmogelijkheden uit het geldende omgevingsplan benutten. De splitsing mag de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden of functies niet onevenredig aantasten. Ook moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; het straat- en bebouwingsbeeld telt daarbij mee. |
| Parkeren en gevolgen voor de omgeving | Parkeren moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid dat geldt wanneer u de aanvraag indient. Als voorwaarde bij het besluit wordt opgenomen dat de splitsing de openbare orde, veiligheid, gezondheid of kwaliteit van de fysieke leefomgeving niet mag verstoren. |
| Bestaande bijgebouwen | Splitsen in een bestaand bijbehorend bouwwerk kan alleen als dit aan de woning vastzit. Splitsen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk kan niet. |
| Stedelijk gebied | In het stedelijk gebied kan een woning worden gesplitst als wonen al is toegestaan en de stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd. Het genoemde afwegingskader stelt dat bedrijventerreinen zich niet lenen voor woningsplitsing. |
| Buitengebied | In het buitengebied moet wonen al zijn toegestaan en moet de uiterlijke verschijningsvorm behouden blijven: er moet sprake blijven van één hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken. Splitsing moet bestaande bebouwing beter benutten en mag niet bestaan uit volledige nieuwbouw. |
| Ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied | Het college kan bij uitzondering afwijken van de eis om bestaande bebouwing beter te benutten als er een ruimtelijk, functioneel, economisch of maatschappelijk belang is. Daarvoor is altijd een ruimtelijk kwaliteitsplan vereist. De gemeente kan ook om zo’n plan vragen voor de inpassing op het erf en in het landschap. |
| Uiterwaarden en hoogwatergeul | Woningen in het deelgebied Uiterwaarden en hoogwatergeul mogen niet worden gesplitst. |
Verschillen tussen stedelijk gebied en buitengebied
In het stedelijk gebied kan splitsing aan de orde zijn als wonen al is toegestaan en de stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd. Het afwegingskader noemt bedrijventerreinen als gebieden die zich niet lenen voor woningsplitsing.
In het buitengebied gelden aanvullende uitgangspunten voor het bestaande gebouw en de landschappelijke inpassing. Splitsing moet bestaande bebouwing beter benutten en de uiterlijke verschijningsvorm behouden. Als de inrichting van het erf daartoe aanleiding geeft, kan de gemeente een ruimtelijk kwaliteitsplan verlangen. Voor een uitzondering op de eis van beter benutten van bestaande bebouwing is zo’n plan altijd vereist.
Voormalige agrarische bedrijfswoning op de Veluweflank
Een voormalige agrarische bedrijfswoning kan volgens het afwegingskader in twee woningen worden gesplitst als de uiterlijke verschijningsvorm behouden blijft en de functiewijziging van Agrarisch naar Wonen gelijktijdig plaatsvindt.
Uiterwaarden en hoogwatergeul
Woningsplitsing is in dit deelgebied niet toegestaan volgens het afwegingskader.
Leges en kosten
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwkosten € 0 tot € 50.000 | 2,50% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit, bouwkosten € 50.000 tot € 200.000 | € 1.809,85, vermeerderd met 2,20% van de bouwkosten boven € 50.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten € 200.000 tot € 2.500.000 | € 6.324,25, vermeerderd met 2,00% van de bouwkosten boven € 200.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten € 2.500.000 of meer | € 57.624,25, vermeerderd met 1,80% van de bouwkosten boven € 2.500.000, met een maximum van € 153.900,00 |
| Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit, bouwkosten € 0 tot € 25.000 | 1,87% van de bouwkosten, met een minimum van € 191,85 |
| Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 50.000 | 1,87% van de bouwkosten |
| Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 200.000 | 1,87% van de bouwkosten |
| Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 200.000 tot € 2.500.000 | 1,59% van de bouwkosten |
| Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 1,59% van de bouwkosten |
| Omgevingsplanactiviteit die uitsluitend bestaat uit het in stand houden of gebruiken van een bouwwerk, of waarvoor geen bouwkosten gelden | € 527,35 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 7.910,45 |
| Toeslag bij beoordeling via een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 527,35 boven op het bedrag uit artikel 2.6 lid 1 |
| Toeslag bij beoordeling via een andere buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 1.539,00 boven op het bedrag uit artikel 2.6 lid 1 |
| Verlaging bij gebruik van het Etfal-basismodel voor de genoemde buitenplanse omgevingsplanactiviteiten | Het tarief wordt verlaagd met € 102,60 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Dezelfde termijn geldt volgens de Huisvestingswet voor de daarin genoemde aanvragen voor woningvorming, omzetting en een splitsingsvergunning. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heerde?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Beslistermijn en huurgrenzen
Voor een omgevingsvergunning geldt een termijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. De Huisvestingswet noemt dezelfde termijn voor de daarin omschreven aanvragen voor woningvorming, omzetting en een splitsingsvergunning.
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning met 186 punten is € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Heerde
12 splitsingsdossiers sinds december 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Heerde | 7 |
| Wapenveld | 5 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: maart 2026.
Waar u op let voordat u in Heerde gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voor woningsplitsing in Heerde
Controleer voor uw woning eerst welke functie en bouwmogelijkheden het omgevingsplan toestaat en welke criteria gelden voor de ligging van het pand. Betrek daarbij ook de eisen voor zelfstandige woningen, parkeren en de ruimtelijke inpassing. Vraag bij de gemeente na welke vergunningen en leges op uw concrete plan van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.