Een woning splitsen in Nijmegen
Wilt u een woning in Nijmegen opdelen in meerdere zelfstandige woningen, of kamers verhuren? Dat zijn verschillende activiteiten en daarvoor kunnen verschillende regels en vergunningen gelden. Ook moet een splitsing de verkeers- en parkeerdruk in de omgeving niet onevenredig nadelig beïnvloeden. Hieronder vindt u de belangrijkste voorwaarden en leges op basis van de beschikbare gemeentelijke regels.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Nijmegen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en vergunningen in Nijmegen
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Zelfstandige woonruimte | Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang of adres en kan door één huishouden worden bewoond zonder afhankelijkheid van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. |
| Parkeerdruk bij splitsen | Het splitsen van een zelfstandige woonruimte in meerdere zelfstandige woningen mag geen onevenredig grote negatieve invloed hebben op verkeer en parkeerdruk in de omgeving. |
| Omzettingsvergunning | Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of het laten wonen van drie of meer personen is een vergunning vereist. De vergunningplicht geldt niet voor een hospes-/hospitasituatie. |
| Beoordeling omzetting of onttrekking | Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, of als de aanvraag een onaanvaardbare negatieve invloed op het woon- en leefklimaat kan hebben. |
| WOZ-waarde | Een vergunning voor onttrekking of omzetting wordt in elk geval geweigerd wanneer de zelfstandige woonruimte een WOZ-waarde van € 278.000 of minder heeft. |
| Omgevingsplan | Een vergunning voor onttrekking of omzetting wordt in elk geval geweigerd als de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan en daarvoor geen omgevingsvergunning is verleend. |
| Geluid bij omzetting | Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd wegens onaanvaardbare geluidhinder als na maatregelen niet aan de genoemde geluidnormen wordt voldaan: het karakteristieke lucht-geluidniveauverschil moet ten minste 52 dB zijn en het gewogen contact-geluidniveau maximaal 54 dB. |
| Fietsenstalling bij omzetting | Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd als op eigen terrein geen adequate fietsenstalling aanwezig is met minimaal 1,5 m² fietsparkeerplaats per bewoner. |
Zelfstandig splitsen of kamers verhuren
Bij zelfstandige woningen kan ieder huishouden in de eigen woonruimte wonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. Kamerverhuur is iets anders: de woonruimten zijn dan onzelfstandig. Voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of het laten wonen van drie of meer personen is een omzettingsvergunning vereist. De vergunningplicht geldt niet voor een hospes- of hospitasituatie.
Bij een aanvraag voor onttrekking of omzetting kan de gemeente onder meer kijken naar het belang van de woningvoorraad en het woon- en leefklimaat. De regels noemen ook situaties waarin een vergunning in elk geval wordt geweigerd, zoals een WOZ-waarde van € 278.000 of minder, of strijd met het omgevingsplan zonder omgevingsvergunning.
Voor omzetting kunnen daarnaast voorwaarden rond geluid en fietsenstalling van belang zijn. De gemeentelijke beleidsregels noemen schriftelijke huurcontracten voor onzelfstandige woonruimten en huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
Aanvraag
Een aanvraag voor een vergunning voor onttrekking of omzetting wordt ingediend met het digitale formulier dat burgemeester en wethouders hebben vastgesteld.
Goed verhuurderschap
Bij een verleende omzettingsvergunning gelden voorwaarden voor goed verhuurderschap. Daaronder vallen toezicht op hygiëne en veiligheid en een aanspreekpunt voor bewoners, omwonenden en overheden.
Leges voor vergunningen
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor het onttrekken of omzetten van woonruimte | € 1.452,95 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnisch deel — bouwkosten tot € 12.500.000 | 0,500% van de bouwkosten, met een minimum van € 195,05 |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnisch deel — bouwkosten vanaf € 12.500.000 tot € 21.000.000 | 0,300% van het betreffende deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnisch deel — bouwkosten boven € 21.000.000 | 0,100% van het betreffende deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel — bouwkosten tot € 12.500.000 | 2,200% van de bouwkosten, met een minimum van € 195,05 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel — bouwkosten vanaf € 12.500.000 tot € 21.000.000 | 1,500% van het betreffende deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel — bouwkosten boven € 21.000.000 | 0,500% van het betreffende deel van de bouwkosten |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onderdelen 1 t/m 7, zonder toename van het aantal woningen | € 281,95 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onderdeel 8 | € 882,70 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onderdelen 9 en 10, zonder toename van het aantal woningen | € 986,65 startbedrag, plus € 5,65 per m² bruto-vloeroppervlakte boven 250 m²; maximaal € 22.964,60 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit, onderdelen 9 en 10, met een toename van één woning | € 5.741,15 startbedrag |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor de genoemde uitzonderingen niet gelden | € 717,60 startbedrag, plus € 1,40 per m² terreinoppervlakte boven 250 m²; maximaal € 2.152,90 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 22.964,60 |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming, omzetting of splitsing beslist de gemeente binnen 8 weken; deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Nijmegen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Kosten en doorlooptijd
De leges voor een aanvraag om woonruimte te onttrekken of om te zetten bedragen € 1.452,95. De tabel vermeldt daarnaast tarieven voor verschillende onderdelen van een omgevingsvergunning. Welke posten op uw aanvraag van toepassing zijn, hangt af van de aangevraagde activiteit en de kenmerken van het plan. De tarieven voor het bouwtechnische en ruimtelijke deel zijn gekoppeld aan de bouwkosten; tarieven voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit hangen af van de toepasselijke categorie.
De beslistermijn is 8 weken voor vergunningen voor woningvorming, omzetting of splitsing en voor een reguliere omgevingsvergunning. Beide termijnen kunnen eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
Splitsingsactiviteit in Nijmegen
100 splitsingsdossiers sinds juli 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Nijmegen-Oost | 45 |
| Nijmegen-Centrum | 19 |
| Nijmegen-Oud-West | 11 |
| Nijmegen-Midden | 9 |
| Nijmegen-Zuid | 6 |
| Nijmegen-Noord | 4 |
| Dukenburg | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Nijmegen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Nijmegen circa 45% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.638 |
| Vanaf 130 m² | € 4.574 |
| Alle koopwoningen | € 4.854 |
Uw plannen voor een woning in Nijmegen
Een eerste stap is vaststellen of u zelfstandige woningen wilt realiseren of kamers wilt verhuren. Daarna kunt u nagaan welke vergunningen voor uw plan nodig zijn en of de regels voor parkeren, het omgevingsplan en eventuele omzetting van toepassing zijn.
Wilt u de mogelijkheden voor uw pand verkennen? WoningenSplitsen.nl kan u helpen de relevante stappen en aandachtspunten voor uw plannen in kaart te brengen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Nijmegen
Woningsplitsen in andere gemeenten in Gelderland
- Aalten
- Apeldoorn
- Arnhem
- Barneveld
- Berg en Dal
- Berkelland
- Beuningen
- Bronckhorst
- Brummen
- Buren
- Culemborg
- Doesburg
- Doetinchem
- Druten
- Duiven
- Ede
- Elburg
- Epe
- Ermelo
- Harderwijk
- Hattem
- Heerde
- Heumen
- Lingewaard
- Lochem
- Maasdriel
- Montferland
- Neder-Betuwe
- Nijkerk
- Nunspeet
- Oldebroek
- Oost Gelre
- Oude IJsselstreek
- Overbetuwe
- Putten
- Renkum
- Rheden
- Rozendaal
- Scherpenzeel
- Tiel
- Voorst
- Wageningen
- West Betuwe
- West Maas en Waal
- Westervoort
- Wijchen
- Winterswijk
- Zaltbommel
- Zevenaar
- Zutphen