Een woning splitsen in Heumen
In Heumen kan woningsplitsing in de kernen extra woonruimte opleveren, maar u moet rekening houden met gemeentelijke voorwaarden voor onder meer de oppervlakte, zelfstandigheid van de woning, parkeren en de effecten op de omgeving. Ook moet u overleg voeren met omwonenden en voldoen aan de geldende bouwregelgeving.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heumen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels voor woningsplitsing
De gemeente staat woningsplitsing in de kernen toe als aan de voorwaarden wordt voldaan. De regels gelden voor zowel horizontale als verticale splitsing. Bij verticale splitsing moet het perceel geschikt zijn voor twee zelfstandige woningen en voldoende vergunningsvrije bergruimte.
Overleg met omwonenden
U moet overleg voeren met omwonenden of gebruikers van direct aangrenzende percelen. Lever ten minste een gespreksverslag van dit overleg aan.
Bouw- en omgevingsvoorwaarden
U moet voldoen aan de geldende wet- en regelgeving, waaronder de bouwregelgeving. De nieuwe woning mag geen onevenredig nadelige effecten op de omgeving veroorzaken.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Waar splitsen is toegestaan | In de kernen is woningsplitsing mogelijk als aan de beleidsvoorwaarden wordt voldaan. Op bedrijventerreinen is woningsplitsing niet toegestaan. |
| Aantal woningen | De splitsing mag maximaal één extra zelfstandige wooneenheid opleveren. Een woning mag maar één keer worden gesplitst. |
| Oppervlakte | De extra wooneenheid moet minimaal 30 m² groot zijn. |
| Zelfstandige woning | Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang en een eigen keuken, douche en toilet. |
| Parkeren | Parkeren moet in principe op eigen terrein. Als dat aantoonbaar niet mogelijk is, mag parkeren op openbaar terrein niet leiden tot onaanvaardbare parkeeroverlast. |
| Ontsluiting en omgeving | Er moet een goede ontsluiting op de openbare weg zijn. De extra woning mag geen onevenredig nadelige effecten op de omgeving veroorzaken. |
| Horizontale of verticale splitsing | Beide vormen zijn toegestaan. Bij verticale splitsing moet het perceel ruimte bieden voor twee zelfstandige woningen en voldoende vergunningsvrije bergruimte. |
| Bijgebouwen | Een bestaand bijgebouw mag door de splitsing geen zelfstandige woonfunctie krijgen. |
Vergunningen en beoordeling
De beleidsregels beschrijven voorwaarden voor woningsplitsing, maar de beschikbare gegevens geven geen uitsluitsel over de toepasselijkheid van een afzonderlijke lokale splitsings- of woningvormingsvergunning op uw plan. Laat daarom voor uw woning controleren welke toestemming nodig is. Als voor de werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is, hangen de leges onder meer af van de bouwkosten en de ruimtelijke beoordeling.
Parkeren en ontsluiting
Parkeren moet in principe op eigen terrein plaatsvinden. Als dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag parkeren op openbaar terrein geen onaanvaardbare parkeeroverlast veroorzaken. Daarnaast moet de woning goed ontsloten zijn op de openbare weg.
Bijgebouwen en eerdere splitsing
Een bestaand bijgebouw mag door de splitsing geen zelfstandige woonfunctie krijgen. Een woning die al eerder is gesplitst, komt niet opnieuw voor splitsing in aanmerking.
Leges en doorlooptijd
De leges voor een omgevingsvergunning bestaan uit een bouwtechnisch en een ruimtelijk deel. De bedragen en percentages hieronder zijn de tarieven voor 2026. Als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet worden beoordeeld, kan een aanvullend bedrag gelden.
De reguliere beslistermijn voor een omgevingsvergunning is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor aanvragen om een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning geldt eveneens een wettelijke termijn van 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning, bouwtechnisch deel bij bouwkosten van € 0 tot € 25.000 | 0,87% van de bouwkosten, met een minimum van € 91,45 |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnisch deel bij bouwkosten vanaf € 25.000 | 0,87% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel bij bouwkosten van € 0 tot € 25.000 | 1,48% van de bouwkosten, met een minimum van € 155,55 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel bij bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 200.000 | 1,48% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel bij bouwkosten vanaf € 200.000 | 1,34% van de bouwkosten |
| Beoordeling van een kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 525,50 extra op het bedrag voor het ruimtelijke deel |
| Beoordeling van een andere buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 4.834,75 extra op het bedrag voor het ruimtelijke deel |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor aanvragen om een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning geldt eveneens een wettelijke termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heumen?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Splitsingsactiviteit in Heumen
2 splitsingsdossiers sinds oktober 2022.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: mei 2024.
Waar u op let voordat u in Heumen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Heumen circa 13% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.000 |
| Vanaf 130 m² | € 4.439 |
| Alle koopwoningen | € 4.132 |
Uw plannen voor Heumen
Controleer vóór u plannen uitwerkt of uw woning in een kern ligt en of het ontwerp voldoet aan de voorwaarden voor oppervlakte, zelfstandigheid, parkeren en ontsluiting. Houd ook rekening met het vereiste overleg met omwonenden. Laat vervolgens nagaan welke vergunningen voor uw specifieke plan nodig zijn en welke leges daarbij gelden.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.