Een woning splitsen in Tiel
Wilt u een woning in Tiel opdelen in meerdere woonruimten of appartementsrechten? Dan is het belangrijk om eerst vast te stellen welk type splitsing u wilt uitvoeren en of uw woning binnen het toepassingsgebied van de gemeentelijke regels valt. De Huisvestingsverordening Tiel bevat voorwaarden voor omzetting en voor splitsing in appartementsrechten. Bouwkundige werkzaamheden kunnen daarnaast aanleiding geven tot een omgevingsvergunning.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Tiel: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunningen en toepassingsgebied
De regels maken onderscheid tussen omzetting naar meerdere woonruimten en splitsing in appartementsrechten. De vergunningplicht is niet zonder meer van toepassing op iedere woning in Tiel: onder meer de ligging en de WOZ-waarde bepalen of de verordening geldt.
Omzetting naar meerdere woonruimten
Voor omzetting naar twee of meer woonruimten is binnen het toepassingsgebied een vergunning vereist. De genoemde vergunningplicht geldt voor zelfstandige woonruimten buiten het bestemmingsplan Buitengebied met een WOZ-waarde tot en met de actuele NHG-kostengrens. De verordening noemt € 405.000 per 1 januari 2023. Woonruimte van woningbouwcorporaties, bijzondere woonruimte, bed and breakfast en recreatiewoningen zijn uitgezonderd van deze vergunningplicht.
Onzelfstandige woonruimten en bewoning
Een vergunning is vereist voor omzetting naar vier of meer onzelfstandige woonruimten en/of bewoning door vier of meer personen die geen huishouden vormen. De verordening maakt een uitzondering voor hospitasituaties.
Splitsing in appartementsrechten
Voor splitsing in appartementsrechten is een vergunning vereist als aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan: het gebouw is ouder dan 25 jaar en de VvE heeft minder dan 25 appartementsrechten. De verordening rekent ook het bouwkundig en functioneel splitsen en gesplitst houden van een woning in twee of meer woonruimten tot splitsen.
Omgevingsvergunning
Bij bouwkundige werkzaamheden kan ook een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of omgevingsplanactiviteit aan de orde zijn. De toepasselijke leges hangen af van de soort activiteit en, bij de bouwactiviteit, van de bouwkosten.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Omzetting naar woonruimten | Een vergunning is vereist voor omzetting naar twee of meer woonruimten binnen het toepassingsgebied van de verordening. |
| Toepassingsgebied omzettingsvergunning | De vergunningplicht geldt voor zelfstandige woonruimten buiten het bestemmingsplan Buitengebied met een WOZ-waarde tot en met de actuele NHG-kostengrens. De verordening noemt € 405.000 per 1 januari 2023. |
| Uitzonderingen omzettingsvergunning | De genoemde vergunningplicht geldt niet voor zelfstandige woonruimte van woningbouwcorporaties, bijzondere woonruimte, bed and breakfast en recreatiewoningen. |
| Onzelfstandige woonruimten en bewoning | Een vergunning is vereist voor omzetting naar vier of meer onzelfstandige woonruimten en/of bewoning door vier of meer personen die geen huishouden vormen. Deze vergunningplicht geldt niet bij hospitasituaties. |
| Splitsingsvergunning | Een vergunning is vereist voor splitsen in appartementsrechten als het gebouw ouder is dan 25 jaar en de VvE minder dan 25 appartementsrechten heeft. Bouwkundig en functioneel splitsen in twee of meer woonruimten valt volgens de verordening ook onder splitsen. |
| Toepassingsgebied splitsingsvergunning | De regeling geldt voor zelfstandige woonruimten buiten het bestemmingsplan Buitengebied met een WOZ-waarde tot en met de actuele NHG-kostengrens. De verordening noemt € 405.000 per 1 januari 2023. |
| Oppervlakte na splitsing | Een splitsingsvergunning kan worden geweigerd als een woonruimte na splitsing kleiner is dan 90 m². Voor bepaalde monumentale of beschermde panden kan onder voorwaarden en met positief advies van de monumentencommissie een uitzondering gelden. |
| Beoordeling van de aanvraag | Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt of als omzetting een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu kan veroorzaken. De vergunning moet worden geweigerd bij strijd met het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, of als een verhuurdersvergunning ontbreekt. |
Aanvraagstukken en inhoudelijke voorwaarden
Voor een omzettingsvergunning gebruikt u het formulier dat burgemeester en wethouders hebben vastgesteld. Bij de aanvraag horen onder meer een schetsmatige plattegrond van de bestaande en gewenste situatie, een communicatieprotocol en een klachtenregistratie. Als de eigenaar aanvraagt, is ook een afschrift van het eigendomsbewijs of de voorlopige koopakte nodig. Vraagt de huurder aan, dan is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist.
Stukken voor een splitsingsvergunning
De eigenaar vraagt de splitsingsvergunning aan. De aanvraag bevat onder meer een recent kadastraal uittreksel en een kadastrale kaart, het bouwjaar, het aantal te vormen appartementsrechten en taxatierapporten van de waarde na splitsing. Ook worden de huidige en toekomstige bestemming, de namen en adressen van bewoners en, indien van toepassing, huurovereenkomsten opgegeven. Verder zijn een splitsingsplan, een ontwerp van de akte van splitsing en schaaltekeningen nodig.
Bouwkundige rapporten en tekeningen
Bij een splitsingsvergunning horen een bouwkundig rapport en een keuringsrapport voor gas en elektra. Beide rapporten mogen niet ouder zijn dan zes maanden. De tekeningen tonen onder meer de plattegronden per verdieping, doorsneden, gevelaanzichten en details over geluidwering en brandveiligheid.
Oppervlakte en beoordeling
De gemeente kan een splitsingsvergunning weigeren als een woonruimte na splitsing kleiner is dan 90 m². Voor panden met bepaalde monumentale of beschermde statussen kan onder de genoemde voorwaarden een uitzondering gelden; daarvoor is positief advies van de monumentencommissie nodig. Een omzettingsvergunning kan ook worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt of als omzetting het geordende woon- en leefmilieu onaanvaardbaar kan aantasten.
Andere weigeringsgronden
De verordening noemt voor een omzettingsvergunning verplichte weigering bij strijd met het bestemmingsplan, als de woonruimte niet voldoet aan het Bouwbesluit of als een verhuurdersvergunning ontbreekt. Voor een splitsingsvergunning kan onder meer het belang van plannen of een verordening in procedure meewegen.
Leges en beslistermijn
De onderstaande tarieven zijn de in de legesverordening opgenomen bedragen voor omgevingsvergunningen. Bij percentages gaat het om het relevante deel van de bouwkosten; voor de laagste bouwkostenschijf geldt een minimumbedrag. De genoemde tarieven zijn geen totaalraming van uw projectkosten.
Voor de vergunning voor omzetting of splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid van één verlenging van maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure dezelfde termijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 0 tot en met € 25.000 | 1,19% van de bouwkosten, met een minimum van € 148,50 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 25.000 tot en met € 50.000 | 1,04% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 50.000 tot en met € 200.000 | 0,97% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 200.000 tot en met € 2.500.000 | 0,85% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 2.500.000 | 0,59% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten van € 0 tot en met € 25.000 | 2,95% van de bouwkosten, met een minimum van € 148,50 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 25.000 tot en met € 50.000 | 2,63% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 50.000 tot en met € 200.000 | 2,43% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 200.000 tot en met € 2.500.000 | 2,13% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, deel van de bouwkosten boven € 2.500.000 | 1,49% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 483,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die overeenkomt met een geval in bijlage 1 | € 483,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die niet onder de genoemde gevallen valt | € 7.858,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor de vergunning voor omzetting of splitsing beslist de gemeente binnen 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Tiel?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Waar u op let voordat u in Tiel gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Tiel circa 39% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.520 |
| Vanaf 130 m² | € 3.985 |
| Alle koopwoningen | € 4.217 |
Uw plannen voor splitsing in Tiel
Begin met het bepalen of u de woning bouwkundig of functioneel wilt opdelen, in appartementsrechten wilt splitsen, of beide wilt doen. Controleer vervolgens of de toepassingsvoorwaarden van de verordening gelden en welke aanvraagstukken en eventuele omgevingsvergunning nodig zijn. Zo kunt u uw plan afstemmen op de regels die voor uw woning van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Tiel
Woningsplitsen in andere gemeenten in Gelderland
- Aalten
- Apeldoorn
- Arnhem
- Barneveld
- Berg en Dal
- Berkelland
- Beuningen
- Bronckhorst
- Brummen
- Buren
- Culemborg
- Doesburg
- Doetinchem
- Druten
- Duiven
- Ede
- Elburg
- Epe
- Ermelo
- Harderwijk
- Hattem
- Heerde
- Heumen
- Lingewaard
- Lochem
- Maasdriel
- Montferland
- Neder-Betuwe
- Nijkerk
- Nijmegen
- Nunspeet
- Oldebroek
- Oost Gelre
- Oude IJsselstreek
- Overbetuwe
- Putten
- Renkum
- Rheden
- Rozendaal
- Scherpenzeel
- Voorst
- Wageningen
- West Betuwe
- West Maas en Waal
- Westervoort
- Wijchen
- Winterswijk
- Zaltbommel
- Zevenaar
- Zutphen